Toen de SSH vorige maand Utrechtse via misleidende informatie studenten verzocht hun huurrechten vrijwillig op te zeggen, kwam “Dakloos Dankzij SSH” in actie en legde het gelijknamige pamflet bij studenten in de bus.
De SSH voorziet een groot aantal studenten van huisvesting. Een groot aantal daarvan heeft geen ‘campusclausule’ in hun contract, wat wil zeggen dat ze voor onbepaalde tijd in hun studentenhuis mogen blijven wonen na hun studie. In de praktijk vertrekt een groot aantal afgestudeerden hun studentenhuis snel, hoewel de krapte en hoge prijzen op de huizenmarkt dit vandaag natuurlijk niet makkelijk maakt.
Nieuwe SSH-bewoners krijgen al enige tijd alleen campuscontracten (ze mogen maximaal een jaar na hun studententijd blijven wonen), maar de oudere contracten hebben dus geen campusclausule. Nu wil de SSH dat ook deze studenten met oudere contracten zonder campusclausule een nieuw campuscontract tekenen met campusclausule.
Ze hebben dit al aan de Cambridgelaan ingevoerd onder protest van studenten die weigerden het nieuwe contract vrijwillig te tekenen. Een rechtzaak namens de studenten werd vervolgens grotendeels verloren (er werd een compromis gesloten met huurderskoepel BoKS waar veel bewoners het niet mee eens waren, zie DUB 8/11/’11).
De SSH antwoordde de vraag van mijzelf “wat als ik niet teken?” (ik woon in Tuindorp) via mail met “zolang jij niet akkoord gaat, mogen wij niet zomaar iets wijzigen. SSH zal dan echter wel een rechter vragen om dat contract te laten ontbinden. Hierover heeft SSH eerder al twee rechtszaken gevoerd en gewonnen” (zie mailuitwisseling met SSH).
Tuindorp West Complex: een van de complexen waar de SSH oude huurcontracten in campuscontracten wil veranderen.
Ze voelden de bui waarschijnlijk al hangen en dus probeert SSH via misleidende informatie studenten vrijwillig de campusclausule te aanvaarden om juridische conflicten zoals aan de Cambridgelaan te voorkomen. Stap 1: ze stuurden studenten aan de grote studentenhuis complexen aan de Ina Boudier Bakkerlaan en Tuindorp een mail met het verzoek aan niet-studenten het zogenaamde ‘Nee-formulier’ te ondertekenen om aan te geven dat ze niet meer studeren, en het verzoek aan studenten het nieuwe contract te ondertekenen, suggererend dat dit verplicht zou zijn.
“Dakloos Dankzij SSH” (met een niet al te overzichtelijke maar erg informatieve website) kwam in actie en riep via een pamflet studenten op dit Nee-formulier niet te ondertekenen en niet mee te werken aan de huisuitzettingsplannen van de SSH. Want, zo zegt Dakloos Dankzij SSH, gezien de huizenmarkt op dit moment – hoge prijzen, lange wachtlijsten – leidt dit beleid bij veel studenten tot dakloosheid.
Het draait de SSH volgens het pamflet ook om inkomsten door het veranderen van veel studentenhuizen naar meer lucratieve ‘short-stay’ woningen – “een nieuwe goudmijn voor de SSH en al de andere woningcoöperaties”.
Vandaag ontving ik ook van het woonbestuur van het Tuindorp West Complex een informerende mail met de boodschap dat “wij als woonbestuur vinden [de voorgelegde keuzes van SSH] niet een compleet beeld geven van de situatie. Wij vinden het dan ook van belang om aan te geven dat je het recht hebt om nergens voor te tekenen.”
Oftewel: teken voorlopig niks en werk niet mee aan je eigen huisuitzetting en mogelijke dakloosheid.
PS: zie mail van woonbestuur Tuindorp West Complex (onderaan mailuitwisseling met SSH) voor tips over wie te contacteren mocht je actief de juridische strijd aangaan tegen de SSH. Of kom langs op een open KSU vergadering/borrel mocht je actief een actiecampagne tegen dit beleid willen voeren…misschien kunnen we samen spandoeken schilderen.
_____________
Update 18 maart 2013:
Via onze mail kregen we de volgende reactie, die we de moeite waard vinden hier bij te voegen:
“In de nieuwe “Krantje Boord” kwam ik het onderstaande artikel tegen. Hoewel ik het qua standpunten volledig met jullie eens ben, vind ik het artikel absoluut te kort door de bocht om het op deze manier voor te leggen aan andere studenten.
Mijns inziens is het inderdaad ronduit belachelijk dat SSH op deze manier, met terugwerkende kracht, dergelijke contracten op tracht te leggen aan studenten die een reguliere huurovereenkomst hebben ondertekend. Het gaat totaal in tegen de wijze waarop de huuropzeggingsbescherming is bedoeld. Tegelijkertijd is niet alleen in Utrecht, maar ook in Delft en Amsterdam deze handelswijze van studentenhuisvesters wel bekrachtigd door diverse rechters – ook in hoger beroep.
Het advies wat in het artikel in Krantje Boord wordt gegeven, – “teken voorlopig niks en werk niet mee aan je eigen huisuitzetting en mogelijke dakloosheid” – is mijns inziens te kort door de bocht. Wat is voorlopig? Wanneer zou je wel moeten ondertekenen? En bovenal; wat kunnen de gevolgen zijn van het niet ondertekenen van de campusclausule?
Het is volledig terecht dat er vraagtekens gesteld worden bij de wijze waarop de campusclausules worden opgedrongen aan reguliere huurders van SSH. Maar uitspraken van diverse gerechtshoven zijn momenteel zo dat een zaak wel heel sterk gevoerd moet worden wil een huurder bij de kantonrechter in het gelijk gesteld worden. Daar komt bij; procederen kost geld. Veel geld. En het risico dat ook nog om de hoek komt kijken is dat de huurder bij het niet ondertekenen van de campusclausule – student of niet – alsnog zijn of haar huurwoning verliest. En vind maar eens iets nieuws.
Ik wil niet zeggen dat de campusclausule rücksichtlos ondertekend moet worden. Ik wil wel heel duidelijk stellen dat het van belang is om je goed te informeren wanneer je voor de keuze gesteld wordt. En de informatie die op dit moment in Krantje Boord wordt gegeven is gewoonweg te kort door de bocht. En kan zeer nadelige gevolgen hebben!”
Reactie op het citaat “SSH zal dan echter wel een rechter vragen om dat contract te laten ontbinden. Hierover heeft SSH eerder al twee rechtszaken gevoerd en gewonnen”.
Hierbij laat de SSH weg, dat het in deze rechtszaken ging om de kamers op de Cambridgelaan en niet om de andere kamers van de SSH.
Wat schreef de SSH ook alweer als je voor een van deze kamers wilde inschrijven:
“als u alleenstaand, tussen 17 en 27 oud bent en studeert aan – of assistent of onderzoeker in opleiding bent bij – de Universiteit of Hogescholen in de gemeente Utrecht” (bron afkomstig van Stichting Sociale Huisvesting Utrecht, 1997).
Ook bij de wooncarrière uit die tijd lees je weer “Voor de Cambridgelaan geldt bovendien (ook bij toewijzing): u studeert aan – bent aio/oio bij – de Universiteit of Hogeschool in de gemeente Utrecht;”.
Op de Cambridgelaan wordt duidelijk gesproken over studenteneenheden. Ook lees je hier heel duidelijk, dat je bij toewijzing door de SSH studerend of AIO/OIO moet zijn aan de Universiteit of Hogeschool in de gemeente Utrecht.
Als de advocaten serieus werk van hun opdrachten hadden gemaakt, dan waren de uitspraken van de rechter in een aantal gevallen anders geweest.
De kern is gewoon dat de oud bewoners op de andere complexen met een gewoon huurcontract zonder campusclausule toch in een andere situatie verkeren. Dit weet de SSH écht wel. Natuurlijk probeert de SSH de bewoners – door bewoners angst aan te jagen tegen het intimideren en bedreigen aan – te verleiden tot het tekenen van de campusclausule tegen hun WIL
Reactie op DUB artikel van 8 november 2011:
“BoKS stemde onlangs in met de invoer van campuscontracten voor bewoners van de Enny Vredelaan, de Warande en Stadspanden II (studentenhuizen zonder huurtoeslag). Niet vanaf 2013, zoals de SSH aanvankelijk van plan was, maar na bemiddeling van BoKS pas vanaf oktober 2015 gaat de SSH niet-studerende bewoners van deze complexen uitzetten als gevolg van de invoering van het campuscontract.”
Al zet ik mijn vraagtekens bij de rechtmatigheid van het “instemmen met de invoer van campuscontracten”. Hun instemming kan nooit verder gaan dan de nieuwe gevallen. Met deze instemming kan BoKS nimmer ingrijpen in bestaande huurovereenkomsten. Deze huurcontracten voor onbepaalde tijd is iets tussen de SSH en de specifieke huurder waarin BoKS geen partij is.
Ik denk dat iedereen de hete zomer rond de “langstudeerboete” niet is ontgaan. Zo wilde de overheid tijdens het spel gewoon de spelregels met terugwerkende kracht veranderen. Geen van jullie was hier blij mee. Iedereen ondertussen blij dat deze boete uiteindelijk is teruggedraaid.
Iets gelijksoortigs wil de SSH nu toepassen op de huidige huurders zonder campuscontract.
Trouwens niet alleen de SSH wil via campuscontracten alleen nog maar huurders voor bepaalde tijd. Ook de andere verhuurders willen dit. In het artikel van 28 december 2012 in de Telegraaf (editie Utrecht) lees je “Helft huurpanden bezet door Expats”, “Meer dan de helft van de aangeboden huurwoningen in de Utrechtse binnenstad is bestemd voor expats, buitenlanders die voor korte tijd in de stad verblijven om te werken. Verhuurders verkiezen dit massaal boven vaste ‘Nederlandse’ huurders, omdat ze zeker willen weten dat huurders weer vertrekken uit hun kostbare panden.” En “ongeveer 56 procent van de aangeboden huurwoningen (…) bestemd is voor deze doelgroep”.
Met enige verbazing de aanvullende reactie van 18 maart 2013 zitten lezen.
Zonder op alles nogmaals te reageren even enkele opmerkingen:
– dat bepaalde formuleringen kort door de bocht geformuleerd worden is heel gebruikelijk om discussies te krijgen. Aan wollig taalgebruik heeft niemand iets.
– het komt niemand toe – ook niet een rechter – om de wet aan te vullen. M.a.w. het komt geen enkele rechter toe om op de stoel van de wetgever te gaan zitten. De rechters moeten gewoon de wet toepassen.
Ieder kind begrijpt dat “terugwerkende kracht is in dit geval van toepassing” toch echt wel iets anders is, dan “terugwerkende kracht is in dit geval niet van toepassing”. Iedere huurder weet dat er een verschil bestaat tussen “huurcontract voor onbepaalde tijd” en “huurcontract voor bepaalde tijd”. Ondertussen weet iedere huurder van de verhuurder SSHU, dat een “huurcontract met campusclausule” een huurcontract voor bepaalde tijd is.
– Met de passage “teken voorlopig niks en werk niet mee aan je eigen huisuitzetting en mogelijke dakloosheid” ben ik het nog steeds eens.
“Wat is voorlopig?” reikt in mijn ogen verder, dan het uitsluitend ondertekenen van het zogenaamde NEE-formulier (=het opzeggen van je huur). Het heeft betrekking op ieder document, dat de SSHU ons voorlegt.
“Wanneer zou je wel moeten ondertekenen?” is heel weinig. Met het plaatsen van welke handtekening dan ook zal je als huurder ALTIJD rechten inleveren, anders vraagt de verhuurder SSHU niet om jouw handtekening. De verhuurder SSHU ‘jaagt’ al vanaf het begin op je handtekening.
“wat kunnen de gevolgen zijn van het niet ondertekenen van de campusclausule?” is een zeer suggestieve formulering. Als je de campusclausule ondertekent, dan gaat je als huurder ermee akkoord dat je echt rechten inlevert en dat je daadwerkelijk gewoon op straat gezet kan worden door de verhuurder SSHU.
Uitsluitend als je een huurcontract met campusclausule hebt, is de SSHU niet verplicht om jouw verhuizing financieel te vergoeden of om jou een aanbod van vervangende woonruimte te doen. Dit weet de SSHU heel goed. Alleen om die reden al moet je nimmer een campusclausule tekenen. Bij een eventuele rechtszaak zal en mag de rechter dan gewoon tot de beslissing komen: “de huurder is gewoon akkoord gegaan met de campusclausule en dus de bijbehorende gevolgen van geen financiële vergoeding of aanbieden vervangende woonruimte”.
M.a.w. met het tekenen van de campusclausule kom je zondermeer op straat te staan en heb je nergens recht op. Dus mijn advies is “teken nimmer een campuscontract of de campusclausule en teken zonder het inwinnen van enig advies enig ander document van de verhuurder SSHU en win altijd advies in alvorens überhaupt richting verhuurder SSHU te reageren”.
– “Het is volledig terecht dat er vraagtekens gesteld worden bij de wijze waarop de campusclausules worden opgedrongen aan reguliere huurders van SSH” is wel erg kort door de bocht geformuleerd.
Wat de verhuurder SSHU doet valt onder de categorie van oneerlijke handelspraktijken.
– “Maar uitspraken van diverse gerechtshoven zijn momenteel zo dat een zaak wel heel sterk gevoerd moet worden wil een huurder bij de kantonrechter in het gelijk gesteld worden.” deel ik niet. Als de diverse huurders een aantal van mijn adviezen (zie http://www.DakloosDankzijSSH.nl) had opgevolgd, dan was de kans heel groot dat de uitspraken toch anders hadden uitgepakt.
Hoe dan ook: de vonnissen van SSHU zijn nog niet onherroepelijk. De drie bewuste vonnissen gewezen op dezelfde dag door dezelfde drie rechters door het Gerechtshof te Amsterdam hebben al drie betrekking op het feit, dat de geen van de huurders persoonlijke gegevens aan de rechters hebben willen verstrekken en dat de rechters slechts in een beperkte mate de belangen hebben kunnen afwegen.
Blijkbaar weet deze schrijver niet, dat de Hoge Raad met de zaak ook bezig is.
– “Daar komt bij; procederen kost geld. Veel geld. En het risico dat ook nog om de hoek komt kijken is dat de huurder bij het niet ondertekenen van de campusclausule – student of niet – alsnog zijn of haar huurwoning verliest. En vind maar eens iets nieuws.” is ook wel erg kort door de bocht geformuleerd.
De wetgever heeft bepaald, dat je als de huurder (met een campuscontract) slechts hoeft aan te tonen dat je student bent. M.a.w. de verhuurder SSHU mag je niet ‘dwingen’ om de campusclausule te tekenen. Dat de verhuurder SSHU dit wel mag doen bij nieuwe huurders spreekt voor zich, maar over deze categorie huurders hebben wij het hier niet. Wat de verhuurder SSHU doet, riekt naar misleiding. Waarvan acte!
Als je op dit moment gewoon geen student meer bent, is het ondertekenen van de campusclausule totaal niet aan de orde. Eerst naar het tonen van je collegekaart legt de verhuurder SSHU je de campusclausule voor en in alle andere gevallen zal de verhuurder SSHU erna streven dat je per 30 november 2013 bent vertrokken. Niet goedschiks, dan maar kwaadschiks.
Procederen kan veel geld kosten. Uitsluitend bij het Gerechtshof en de Hoger Raad kun je procederen met een advocaat (zogenaamde verplichte procesvertegenwoordiger).
– “Ik wil niet zeggen dat de campusclausule rücksichtlos ondertekend moet worden. (….) En de informatie die op dit moment in Krantje Boord wordt gegeven is gewoonweg te kort door de bocht. En kan zeer nadelige gevolgen hebben!” kan ik totaal niet volgen. Op geen enkele wijze heb ik iets in deze aanvulling kunnen lezen, dat een positieve bijdrage oplevert voor de huurder met een huurcontract voor onbepaalde tijd en dus zonder campusclausule. Deze toegevoegde reactie roept bij mij een beeld op van angst. Werk gewoon mee aan je eigenhuisuitzetting om erger te voorkomen.
– Ondertussen wil verhuurder SSHU huurders ons doen geloven, dat zij de overgangsregeling volgt voor zittende huurders zonder campuscontract. Mogelijk gemaakt bij de wetswijziging van 2006. Ik zou niet weten waar in de wet terug valt te lezen, dat de verhuurder de wet met terugwerkend kracht – zelfs als zij na de invoering van 2006 nalatig is geweest met het laten tekenen van de campusclausule – mag toepassen op zittende huurders met een huurcontract voor onbepaalde tijd. De wetgever is heel terughoudend met het toepassen van met terugwerkende kracht en als de wetgever het nodig vindt, dan is dit bijna altijd in het voordeel van de personen die getroffen dreigen te worden.
– Ondertussen wil verhuurder SSHU jullie doen geloven dat je je wachttijd bij Woningnet blijft houden. Wat doet verhuurder SSHU als later blijkt, dat dit niet het geval is. Veel verder dan excuses aanbieden zal de reactie van verhuurder SSHU niet gaan.
– Ondertussen doet verhuurder SSHU niet de keiharde toezegging: “als je intern naar een kleine zelfstandige woning binnen ons woningbestand doorverhuist dat krijg je een huurcontract voor onbepaalde tijd en dus zonder campusclausule”. Het uitrolschema is niet voor niets binnen een half jaar al drie keer gewijzigd en/of aangevuld.
Op de site treffen jullie mijn relaas aan van de hoorzitting bij Grechtshof Arnhem.
Uitspraak gepland voor 7 januari 2014.
Volgens mij is de schrijver van deze stukjes die op het twc complex woont duidelijk bezig een vuile oorlog te voeren middels deze website met al zijn onjuiste beweringen., Ongelooflijk dat deze site een ander artikel van zijn kant weg haalt, omdat meneer niet tegen kritiek kan.
Persoon achter deze dakloosdankzijssh-website is inmiddels gedwongen moeten verhuizen. God zij dank!
Zijn er nog updates omtrent de site van dakloos en beleid ssh? Alle sterkte gewenst.
Beste Harm,
De ontwikkeling is, dat de SSH zeer terughoudend is geworden met het campuscontract. Zeker na invoering van de wet “Wet tijdelijke huren” kan de SSH niet langer reguliere huurders met een regulier huurcontract aangegaan voor onbepaalde tijd voor een reguliere woning op een regulier wooncomplex niet meer confronteren met “dringend nodig voor eigen gebruik”.
Verder is het campuscontract ooit ingevoerd voor het terugdringen van de kamernood onder studenten; hierbij hebben wij het niet over terugdringen van kamertekort onder studenten.
Verder zal er eerder een kameroverschot op gaan treden op de Utrechtse kamerwoning nu diverse commerciele verhuurders de zeer lucratieve doelgroep studenten hebben ontdekt; lucratief omdat de normale huren rond 10 euro per vierkante meter liggen en bijvoorbeeld kamers op het nieuwe Johanne-complex in de Uithof op zo’n 20 euro per vierkante meter.
De commerciele verhuurders gaan hier nog ver overheen. Doot het bieden van veel voorzieningen en andere faciliteiten.
Er liepen drie rechtszaken waarvan er ondertussen een door zeer tragische omstandigheden -gerelateerd aan de campuscontract-kwestie- is ingetrokken. De andere twee zaken lopen nog steeds.
Niet door het spelen van vuil spel maar van een eerlijk spel.
Een ding heeft de gehele kwestie duidelijk gemaakt.
Reken niet op de rechters. Puur op basis van de huidige wet hadden de rechters iedere rechtszaak van de verhuurder wegens dwingrecht moeten afwijzen. Verder geven de rechters er blijk van de locale woningmarkt en de (beleids)ontwikkelingen op de locale woningmarkt niet te kennen.
Tot zover
Beste Harm,
Wat de schrijver “Chico_21” is pertinent niet waar. Zijn reactie rijkt niet verder dan wat kreotologieen. Nergens concreet. Bij ons is deze persoon bekend.
Van een gedwongen verhuizing is totaal geen sprake.
Deze persoon weet totaal wat tussen SSH en die persoon is afgesproken.
Tot zover.
Beste Harm,
Ten aanzien van de bewuste uitspraak van het hoger beroep te Arnhem heeft de bewuste huurder alsnog ingestemd met het aangaan van een campuscontract.
Uiteindelijk heeft dit deze huurder de rechtszaak wel minimaal 4.014 euro netto gekost. Wetende dat op basis van de beleidswijzigingen die toentertijd dit nooit het geval was geweest.
Huurder moeten zich realiseren, dat naast het zeer bescheiden bedrag -als geprocedeerd kan worden op toevoeging- wel de kostenveroordeling altijd voor rekening van partijen komen.
Voor een verhuurder is 4.014 euro vaak een pineut, maar voor de kwetsbare huurder is dit een fors bedrag en kan dit een forse kater achteraf opleveren.
Verder hebben zich ook talrijke rechtszaken tussen DUWO en haar huurders plaatsgevonden. De bijzonderheid hier was, dat voor het plegen van contractbreuk de verhuurder soms forse bedragen heeft moeten betalen aan de huurders. Nieuw met de eerdere uitspraken; ongewenst voor de verhuurder.
Verder moeten jullie ook weten, dat bijvoorbeeld verhuurder DUWO vindt dat alleenstaande huurders anders mogen worden behandeld als paartjes en paartjes met kinderen. Alleenstaande huurders mogen in hun ogen nog steeds gedwongen worden te moeten verhuizen.
Tot zover deze aanvulling. Dit geven wij iedereen nog even mee.
Wie is die chico dan? Gaarne naam noemen!
Beste Harm,
Ik kan deze opmerking in de discussie rond campuscontract niet plaatsen.
Allereerst komen jouw boodschappen weg verward over, slecht Nederlands, haat jegens rechters en advocaten en tevens beschuldig jij ene Chico_21 al maanden er van ook via een andere link op deze site die al verwijderd is, tegen jou een hetze te voeren. Ik meen zelfs dat je echte naam en woonadres toen waren vermeld. Als jij weet wie dit is, zet zijn / haar naam hier dan gewoon voluit, dan weten we tenminste hoe de vork in de steel zit. Zo niet, dan ben je zelf ook fout en zeker niet beter dan iedere ander die hier wat schrijft.
Wat ook vervelend is dat jij achter de recente wrakingszaken uit 2014 en 2015 tegen de SSH zit, die via Google te vinden zijn. Allen heb je die als gemachtigde namens verzoeker verloren, laster tegen rechters. Wat denk je wat SSH en rechtbank Midden-Nederland van jou denken? Zal weinig positief zijn. vr groet Harm
erg verward
Beste Harm,
Het is verstandig de discussie maar te sluiten.
Wat jij allemaal nu beweerd kan ik totaal niet volgen. Wat jij suggereert over de wrakingszaken is pertinent niet waar, maar ……
Jij kent de feiten en omstandigheden van het wraken niet, want die lees je niet in de wrakingsbeslissing.
Trouwens, er is niet een wrakingsverzoek tegen SSH ingediend.
Je liegt gewoon. Zie ECLI:NL:RBMNE:2015:1363, ECLI:NL:RBMNE:2014:4716, ECLI:NL:RBMNE:2015:1992, ECLI:NL:RBMNE:2015:4063. De gemachtigde was Dre Hopmans aldaar ook in de uitspraken te lezen. Ben jij dat niet?Volgens mij wel.
Hey dakloos, ik heb genoten van deze website en het commentaar. Stop mij te emailen en te bellen. Zoek hulp voor je problemen. Als je toch door gaat, zal ik je broer in het noorden volledig gaan inlichten! Ps Ik ben chico_21 niet!
He bewoner dakloos?, woon je nog op het TWC complex. Ik zag je website dakloosdankzijssh. Zijn er nu nog rechtszaken en sta je nog mensen bij? Huur je zelf nog bij de ssh en heeft dit eigenlijk wel zin gezien je website voor de toekomst.
ik ben nieuwsgierig naar je reaktie.
Dakloos………..?
Beste Harm en Philip, doe geen moeite. Dre Hopmans zal niet meer reageren. Hopmans is de persoon achter dakloosdankzijssh. Hopmans is ernstig gestoord. Dat heb ik ook gemerkt. SSH weet dat ook.
Dakloos trek je niks aan van de flauwekul die in de commentaren staat. Ik wens je succes met je aktie tegen het campuscontract.